¿Cuándo exige la municipalidad planos de cálculo estructural en Chile?
- Juan Luis Pinedo
- 16 abr 2025
- 7 min de lectura
Actualizado: 22 jul
La respuesta corta es “Siempre”. Dependiendo del tipo de proyecto, la Dirección de Obras Municipales (DOM) puede exigir un proyecto estructural, planos estructurales y una memoria de cálculo como parte del expediente para obtener el permiso de edificación. Los requisitos específicos dependen de la normativa vigente y de las características de la obra.
El tener que ir a la Dirección de Obras Municipales es un escenario en donde nadie se pone. La mayoría de los que construyen por su cuenta asumen que basta con ir a la municipalidad a pedir la recepción municipal para vender su propiedad y es en ese instante en que se encuentran con una pesadilla burocrática.
Primer paso: verificar la situación legal del terreno
Lo primero que hay que considerar es que el terreno en que quieres edificar sea realmente tuyo, para lo cual, debe estar adecuadamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), no basta con un contrato de compra-venta, con haber hecho un pago o con alguna gestión informal.
Vamos a entender que el terreno, y las edificaciones que en él se encuentren, en conjunto se llaman “inmueble” o “bien raíz”, ambos nombres derivan del hecho de que ni el terreno ni las edificaciones se pueden mover, aunque muchos hemos visto las mingas de Chiloé, en que trasladan casas en barcazas, en la gran mayoría de los casos las edificaciones están enraizadas en el terreno. El trámite de compra de un inmueble, está sujeto a una serie de formalidades:
1. Se debe certificar que el vendedor es propietario de inmueble, para lo cual se hace un estudio de título, que buscará las inscripciones anteriores del terreno hasta tiempos inmemoriales.
2. En caso de requerir un crédito bancario con garantía o hipoteca, el banco hará una tasación del inmueble. Y aquí aparece un dilema del que hablaremos más adelante: ¿en qué consiste el inmueble?
3. Se debe formalizar el contrato de compra-venta, esto se hace en una notaría entre el comprador y el vendedor. Si hay una hipoteca, se agrega el banco como parte.
4. Finalmente, el contrato de compra-venta se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
Luego, debes solicitar un Certificado de Informes Previos (CIP), el cual contiene mucha información importante, que el arquitecto sabrá interpretar, pero que contravenir puede tener consecuencias muy desagradables, por lo que es importante conocerla.
¿Qué requisitos debe cumplir mi edificación?
Cumplidos los pasos anteriores, comienza la odisea de pedir un permiso de edificación. Esto se realiza en la Dirección de Obras Municipales (DOM) de tu respectiva comuna. La DOM pedirá varios requisitos:
- El CIP
- Certificado de dominio vigente otorgado por el Conservador de Bienes Raíces.
- Proyecto de arquitectura (planos y especificaciones técnicas)
- Informe del revisor arquitectónico (inscrito en un registro ad-hoc.)
- Proyecto de estructura
- Informe del revisor de cálculo estructural inscrito en el registro ad-hoc, si la obra cumple ciertos requisitos.
- Proyectos de instalaciones (agua, alcantarillado, gas, electricidad).
Todo lo cual debe adjuntarse al formulario respectivo. Es importante señalar que estos requisitos no son excluyentes, ya que el revisor puede estimar que se requieren antecedentes adicionales, como mecánica de suelo, topografía, estudios de cauce u otros según la situación del inmueble.
Una vez cumplidos estos requisitos a satisfacción de la DOM, esta otorgará un permiso de edificación con validez de tres años. Es decir, que el propietario tiene un tres para acreditar el inicio de las obras.
Como se puede apreciar, el proceso es toda una aventura y si se quiere tener éxito en su resolución, lo más aconsejable es que lo lleve un arquitecto con experiencia en este trámite.
¿Qué elementos conforman mi inmueble?
Esta, que parece ser una pregunta obvia, puede ser parte de la pesadilla de no contar con la recepción municipal.
Como ya mencionamos anteriormente, el inmueble o bien raíz consiste en el terreno y las edificaciones que se encuentren sobre este terreno. El problema es que, si no existe una recepción municipal, el edificio no estará inscrito en el Conservador de Bienes Raíces como parte del inmueble, y aquí empiezan los problemas.
La falta de recepción municipal puede generar importantes problemas legales, administrativos y comerciales, dependiendo de la situación específica del inmueble y de la normativa aplicable. La más grave es que la municipalidad ordene la demolición (a costo del propietario) de todo o parte del edificio. En el fondo, es una herramienta de presión de la municipalidad para lograr la regularización.
El otro problema es que una edificación hace aumentar el valor del inmueble, lo que implicará un aumento en el avalúo fiscal y, eventualmente, en las contribuciones.
También puede ocurrir que una edificación sin recepción municipal sea producto de una toma, aunque en estos casos, la municipalidad probablemente sea mucho más lenta en defender los derechos del contribuyente de lo que es en exigir el pago de contribuciones.
Pero el drama más frecuente ocurre al momento de querer vender el inmueble, ya que el tasador ignorará todos los edificios y ampliaciones que no estén regularizados, e incluso puede llegar a descontar metros cuadrados si estima que se demolió la construcción original. Aquí es donde empiezan los desastres, ya que el banco puede otorgar un préstamo inferior al valor exigido en la promesa de compra-venta, al estimar que no tiene una garantía suficiente, hundiendo el negocio.
Suele ocurrir que la intención de vender el inmueble o una orden municipal de demolición activen el proceso de recepción, que, si se retoma después de terminada la obra, con el permiso de edificación vencido, hablaremos de “regularización”, que partirá desde el inicio, con la odisea del permiso de edificación.
¿En cuánto tiempo obtendré mi recepción definitiva?
En el caso de llevar un proceso ordenado, en que, una vez terminada la obra, se inicien las gestiones de recepción municipal, el proceso puede ser relativamente rápido, ya que se requiere obtener algunos certificados de las instalaciones:
- Certificado de Instalación de Agua Potable y Alcantarillado
- Certificado de Instalación de Gas (TC6)
- Certificado de Instalación Eléctrica (TE1)
Todo lo cual se adjunta a un expediente con los planos firmados y se solicita la revisión de un inspector de la DOM. Superado este trámite y la inspección, se obtendrá la recepción final y la construcción o ampliación quedará inscrita en el Conservador, procediendo el gobierno a reajustar las contribuciones.
Bueno, pero mucha gente construye por su cuenta y nunca hizo ningún trámite municipal o abandonó el proceso para evitar el pago de contribuciones. En ese caso, lo que llamamos “regularización”, el propietario deberá iniciar el trámite desde el permiso de edificación, con los problemas que esto tiene asociado, ya que desde el permiso original puede haber cambios en el CIP, que reflejen cambios en los planos reguladores. A eso hay que sumar la pérdida de los planos originales, posteriores ampliaciones y un sinfín de situaciones que pueden llegar hasta tener que demoler y reconstruir parte del edificio para ajustarse a la normativa.
Obviamente no es buena idea abandonar el proceso de recepción y esto demuestra por qué un tasador castigará esta acción. Esta acción negligente puede generar un trámite de varios años e incluso puede concluir en la imposibilidad de llevarlo a término, además de implicar el desembolso de cifras muy abultadas en honorarios que probablemente ya se habían pagado con anterioridad.
Mucha gente pone su esperanza en la llamada “ley del mono”, llamada así porque se entiende que la casa queda regularizada presentando un bosquejo de plano (o mono). Son leyes que salen cada cierto tiempo, para motivar a los propietarios a regularizar y por supuesto, para que el estado recaude más contribuciones.
La realidad no es tan simple como un “mono”, si bien se trata de un trámite simplificado, que evita hacer dos pasos (permiso de obra y recepción final) y tiene menores costos, la ley tiene varios requisitos y normalmente va a requerir el apoyo de un arquitecto para lograr un trámite exitoso y evitarse varios malos ratos. La actual ley del mono es la Ley 20.898, vigente hasta el 31 de diciembre de 2027.
¿Dónde aparece el cálculo estructural en todo esto?
En toda esta maraña burocrática, el cálculo estructural aparecerá como requisito para obtener el permiso de edificación y luego, para la recepción final, se requerirá la firma del ingeniero civil o calculista, en los planos y memoria de cálculo.
Normalmente, para construcciones menores (de un piso, con pequeños vanos), basta con que el arquitecto entregue un informe, pero el revisor de la Dirección de Obras Municipales, bajo ciertos criterios, puede solicitar un informe de mecánica de suelos, planos de estructura y su memoria de cálculo respectiva, y un revisor estructural.
Para construcciones sobre 3 pisos es obligatorio el revisor de cálculo estructural y también para edificaciones masivas o públicas, lo que se califica con el coeficiente de ocupación, una ecuación que manejan los arquitectos y que los que les gusta hacer las cosas por sí mismos pueden investigar en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Lo que vemos con frecuencia en la oficina
Muchas personas llegan a nosotros cuando ya tienen una promesa de compraventa o una tasación en curso. Recién en ese momento descubren que la propiedad tiene ampliaciones sin regularizar o que falta documentación técnica. En la mayoría de los casos, resolver estos problemas con tiempo habría sido más sencillo y menos costoso que hacerlo bajo la presión de una venta.
Como oficina especializada en cálculo estructural e ingeniería sanitaria, vemos este problema con frecuencia. Ambas especialidades quedan prácticamente ocultas una vez terminada la obra: las armaduras quedan dentro del hormigón y las instalaciones sanitarias permanecen enterradas o dentro de los muros. Por ello, reconstruir esos antecedentes durante un proceso de regularización suele ser complejo y, en muchos casos, obliga a realizar suposiciones conservadoras para garantizar la seguridad del proyecto. Esto puede traducirse en la necesidad de ejecutar nuevamente parte de la obra gruesa o realizar intervenciones adicionales, con el consiguiente aumento de costos para el propietario.
La mejor forma de ahorrar tiempo y dinero es realizar los proyectos de ingeniería antes de construir, y no cuando la propiedad ya necesita ser regularizada para una venta o tasación.
El esquema de todo el proceso es el siguiente:
Si quieres saber quién está autorizado para realizarlo, lee nuestro artículo “¿Quién hace cálculos estructurales?"
También te puede interesar “¿Qué hace el ingeniero estructural?"
Si estás construyendo una vivienda, revisa “¿Qué es el cálculo estructural y cuándo se necesita en Chile?"
Revisa en Youtube el siguiente video "¿Cuándo exige la municipalidad planos de cálculo estructural en Chile?"
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