¿Qué documentos necesitas para regularizar una ampliación de vivienda en Chile?

Si necesitas una patente comercial o una venta de inmueble, es muy probable que te encuentres con el problema de la regularización. Aquí respondemos algunas de las preguntas más frecuentes al respecto.

1. ¿Qué significa regularizar una ampliación de vivienda?

Cuando uno construye una vivienda, existe toda una serie de trámites que se deben realizar para su construcción, los cuales comienzan con el permiso de edificación y terminan con la recepción definitiva y el archivo de los antecedentes de la obra en la Dirección de Obras Municipales.

La regularización de una obra existente consiste en realizar todos los trámites que exige la ley y obtener la recepción definitiva, pero la vivienda ya se encuentra construida, por lo que eventualmente habrá que hacer modificaciones para cumplir con las normativas.

2. ¿Qué documentos necesitas para regularizar una ampliación?

El trámite de regularizar se realiza en dos etapas, que son, el permiso de edificación y la recepción final. Cada etapa requiere sus antecedentes específicos, pero se parte por el trámite de permiso de edificación, se supone que este da inicio a la construcción, que generará los antecedentes que se ingresan en la recepción final.

Para el permiso de edificación, los antecedentes más habituales requeridos son los siguientes:

Antecedentes habituales	Según el proyecto o procedimiento
Identificación del propietario e inmueble	Proyecto y memoria de cálculo estructural
Levantamiento y planos de arquitectura	Informe de revisor independiente o de cálculo
Formularios municipales correspondientes	Antecedentes de instalaciones sanitarias
Antecedentes urbanísticos aplicables	Declaraciones o certificados eléctricos y de gas
Documentación de la obra ejecutada	Otros certificados y especialidades

Nota: no todas las regularizaciones siguen exactamente el mismo procedimiento.

Para solicitar la recepción definitiva se debe presentar el formulario correspondiente, junto con los antecedentes que acrediten la ejecución de la obra conforme al proyecto aprobado y los certificados de instalaciones que resulten exigibles según las características de la ampliación.

3. ¿Necesito contratar a un arquitecto para regularizar una ampliación?

Contar con el patrocinio de un arquitecto es fundamental en el trámite de regularización, aunque la pregunta correcta es: “¿qué gestiones le encargaré al arquitecto?”. En este punto existe un compromiso entre la economía y la eficiencia de la gestión.

Lo más económico es intentar generar uno mismo todos los antecedentes (planos, especificaciones, memorias, etc.) y conseguir la firma de un arquitecto. Probablemente esa sea la receta para pasarlo muy mal y la economía termine diluyéndose en iteraciones y malos ratos.

El otro extremo, el más caro, es encargarle toda la gestión al arquitecto. Probablemente sea mucho más eficiente, dado que el arquitecto está acostumbrado a este tipo de trámites y tiene un grupo de especialistas de confianza, lo que puede agilizar mucho la regularización.

El caso intermedio es encargarle al arquitecto el desarrollo de los antecedentes de arquitectura (levantamiento, planos, etc.) y conseguir los especialistas en forma directa, lo que puede ahorrar algún dinero, probablemente no mucho.

El papel del arquitecto es realizar el levantamiento de la vivienda existente, recopilar los antecedentes que existan y generar los planos de arquitectura actualizados, con sus respectivos cuadros de superficie y estudiar otros parámetros exigidos en el Certificado de Informes Previos, como sombra, constructibilidad, rasante y otros. También tiene que armar las carpetas municipales, con los proyectos de especialidades ya mencionados: estructuras, sanitarios, gas, electricidad.

4. ¿Cuándo se necesita cálculo estructural para regularizar una ampliación?

La OGUC, en su artículo 5.1.7, establece excepciones a la obligación de contar con un proyecto de cálculo estructural. Entre ellas se encuentran las edificaciones de superficie menor de 100 m², las obras menores y determinadas edificaciones de las clases C, D, E y F con carga de ocupación inferior a 20 personas. Estas excepciones están sujetas a las condiciones establecidas en la propia Ordenanza y a que la construcción pueda ejecutarse conforme a las disposiciones aplicables del capítulo 6 del título 5.

Pero independiente de las exigencias administrativas que haya que satisfacer, hay casos que son críticos y requerirán cálculo estructural de forma bastante más evidente, como por ejemplo, la construcción de un segundo piso, lo cual altera completamente la configuración estructural de la vivienda original (para construcción de un segundo piso, en este enlace hay más información: https://www.pinedoingenieria.cl/post/se-puede-construir-un-segundo-piso-sobre-una-casa-existente).

Las modificaciones estructurales como eliminación de muros, o alteraciones estructurales importantes, como aumentar las cargas sobre la losa, incorporar vigas de grandes luces, y en general, cualquier cambio que altere la configuración estructural de la vivienda requerirá un proyecto de cálculo estructural.

Puedes encontrar más información en este artículo: https://www.pinedoingenieria.cl/post/me-pueden-pedir-planos-de-ingeniería-estructural-en-la-municipalidad

5. ¿Qué documentos sanitarios se necesitan para regularizar una ampliación?

Las ampliaciones pueden impactar en la instalación sanitaria y obligar a gestionar una regularización. Si se agregan baños, artefactos de cocina o se desplazan los artefactos, el revisor municipal exigirá la regularización de la instalación.

El proceso de regularización de instalaciones sanitarias consta de varios pasos: obtención de certificado de dotación, presentación de proyectos informativos, presentación de proyectos definitivos y certificado de instalación.

Si quieres más información sobre la regularización de instalaciones sanitarias, puedes revisar este artículo: https://www.pinedoingenieria.cl/post/cómo-regularizar-las-instalaciones-sanitarias-de-una-vivienda-en-chile

6. ¿Todas las ampliaciones se pueden regularizar?

No necesariamente se pueden regularizar todas las ampliaciones, las condiciones aceptables para que una ampliación se pueda regularizar están contenidas en los instrumentos de ordenamiento territorial, como el Plan Regulador Comunal actualizado, el Plan Regulador Metropolitano (en Santiago, Valparaíso, Concepción), Plan Regulador Intercomunal (La Serena, Antofagasta, Iquique, entre otros), y reflejadas en el Certificado de Informaciones Previas (CIP). El caso más paradigmático de una regularización imposible son las ampliaciones de bloques de 3 pisos, pero obviando este tipo de casos evidentemente absurdos, vamos a centrarnos en las viviendas individuales.

El CIP indicará varios parámetros que debe cumplir un proyecto para poder construirse en determinado terreno, los más conocidos son la rasante, distanciamiento, el adosamiento y el coeficiente de constructibilidad, aunque pueden variar de comuna en comuna y probablemente dependen de la creatividad de los urbanistas de la respectiva localidad.

La regulación de las rasantes en Chile experimentó cambios importantes a fines de la década de 1970 y comienzos de los años ochenta, coincidiendo con una etapa de transformación del paisaje urbano de Santiago. En esa época, grandes zonas pasaron de las casas a edificios de 20 pisos, generando en los santiaguinos, poco habituados a estas moles, una sensación de claustrofobia al aire libre, por lo que se reguló la altura máxima de los edificios y posteriormente se incorporó la exigencia de la rasante, que es una línea oblicua imaginaria que parte en el deslinde, a una cierta altura y sigue cierto ángulo. Suena complicado, pero en simple, los deslindes, las rasantes y la altura máxima generan una forma como de lustrín (la típica caja donde se guardan los implementos para lustrar zapatos), que debe contener la edificación. En esa época, esto dio como resultado los “edificios lustrín”, que fueron calificados como feos. En el caso de las zonas exclusivas de casas, la rasante funciona igual, pero este “lustrín” no está 20 pisos sobre el suelo, sino que a uno o dos pisos de altura.

El distanciamiento y el adosamiento no tienen historias tan interesantes, pero probablemente tienen aplicaciones más frecuentes. El distanciamiento es la distancia que debe existir entre la casa y el deslinde con el vecino y permite que las casas tengan ventanas laterales sin que el vecino se sienta vigilado. El adosamiento permite construir junto al deslinde con el vecino, respetando las condiciones urbanísticas y de protección contra incendios correspondientes, y se expresa en porcentaje, o sea, si mi deslinde sur mide 10 m, un adosamiento de 20% son 2 m, que es el largo máximo que la casa puede adosarse al deslinde con el vecino .

Otra condición importante en casas pareadas y adosamientos son los muros cortafuego, estos tienen una historia que podríamos remontar a muy antiguo, en la antigua Roma, es conocido el caso del incendio de la ciudad, caso bastante frecuente que se ha repetido a lo largo de la historia, de incendios que comienzan en una casa y se propagan de casa en casa incendiando manzanas y barrios completos. La forma en que se evita es el muro corta fuego, que evita que un incendio pase del techo de una casa a la vecina.

El arquitecto también debe evaluar la resistencia al fuego de los distintos componentes de la envolvente de la casa, de los adosamientos y deslindes, condición que retrasa la propagación y el colapso de la casa y permite su evacuación en caso de incendio.

Todos estos parámetros son evaluados por el arquitecto que se hará cargo de la regularización y luego revisados por el director de obras municipales y deben estar dentro de los márgenes exigidos por el CIP, de lo contrario, la casa no podrá regularizarse en las condiciones actuales y deberá acondicionarse según la normativa.

Esto puede llevar a casos dramáticos, ya que la construcción de una ampliación siempre involucra recursos significativos que muchas veces son los ahorros de años de una familia, que pueden quedar reducidos a nada por un error técnico. Esto hace que sea muy importante contar con la asesoría de un arquitecto desde el principio de la planificación de la ampliación y no andar parchando sobre la marcha.

7. ¿Cómo se presenta una regularización ante la Dirección de Obras Municipales?

El arquitecto que se encargue de la regularización deberá recopilar todos los antecedentes disponibles de la propiedad, como planos, especificaciones y en general los antecedentes más relevantes que encuentre en la carpeta municipal.

La siguiente etapa es una visita y levantamiento de la arquitectura, lo que permitirá elaborar los planos y antecedentes de arquitectura. Los proyectos de arquitectura permitirán preparar el expediente para solicitar el permiso de edificación.

Los siguientes pasos son el ingreso a la DOM, la respuesta de la DOM con el permiso o con observaciones y la posterior respuesta a observaciones. Una vez subsanadas las observaciones se obtendrán las aprobaciones correspondientes.

Luego se repite el proceso para la recepción final, y una vez obtenida, la vivienda se encuentra regularizada.

8. ¿Cuánto cuesta regularizar una ampliación de vivienda?

El costo de regularizar una vivienda parte con los honorarios del arquitecto, que debe reconstruir la arquitectura del proyecto y preparar los antecedentes para presentar a la municipalidad. A eso se le deben sumar los honorarios de los proyectistas eléctrico, sanitario e instalador de gas, más el ingeniero estructural. Hasta aquí se puede ver que no es un trámite barato.

Luego se deben considerar los derechos municipales y las obras que eventualmente deban hacerse para adecuar la vivienda a las normativas municipales.

Es importante notar que los honorarios de los especialistas estarán determinados por la superficie de la vivienda involucrada, lo cual deberá evaluarse en cada caso, ya que no necesariamente se toma en cuenta la superficie ampliada, sino que la superficie total.

9. ¿Cuánto demora regularizar una ampliación?

En general los plazos no son cortos, pueden durar fácilmente por años, dependiendo de la celeridad con que la DOM revise los antecedentes, la cantidad de especialistas involucrados y la disposición a gastar en terminar el trámite. Normalmente existen factores que mueven a poner recursos a disposición del trámite, como son la venta del inmueble o una patente comercial provisoria.

En un caso óptimo, el trámite puede terminar en algunos meses, pero supone que la municipalidad responda rápidamente, no haga muchas rondas de observaciones y no se requieran obras adicionales.

10. ¿Necesitas regularizar una ampliación de tu vivienda?

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